Escritura não é registro: o que realmente garante a propriedade de um imóvel?

É comum acreditar que, após a assinatura da escritura pública de compra e venda, a propriedade do imóvel já está definitivamente transferida ao comprador. No entanto, essa percepção não corresponde ao que estabelece a legislação brasileira.

Embora a escritura pública seja um instrumento importante para formalizar a negociação, ela, por si só, não transfere a propriedade imobiliária. Conforme o artigo 1.245 do Código Civil, a transferência da propriedade entre vivos ocorre mediante o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente.

É nesse contexto que a matrícula imobiliária assume um papel fundamental. Mais do que um documento de identificação, ela reúne o histórico jurídico do imóvel, permitindo verificar informações sobre sua titularidade, características e atos que possam afetar os direitos a ele relacionados.

Por essa razão, não basta que o imóvel possua uma matrícula: é igualmente importante que ela esteja atualizada, com os registros e averbações legalmente cabíveis, de modo a refletir sua situação jurídica.

A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) disciplina esses atos, que podem compreender, entre outros, transferências de propriedade, constituição de garantias, averbações de construções e alterações nas características do imóvel.

A ausência dessas atualizações pode gerar divergências entre a realidade do imóvel e as informações constantes do registro, dificultando negociações, operações de financiamento e a análise de riscos por terceiros interessados.

Essa atenção também se aplica, por exemplo, às empresas que utilizam imóveis de terceiros para desenvolver suas atividades, por meio de locações, arrendamentos ou outras modalidades contratuais. Em empreendimentos como parques solares, indústrias e centros logísticos, inconsistências na titularidade, na descrição do imóvel, ônus ou restrições sobre o imóvel podem comprometer a segurança da contratação e o desenvolvimento do projeto.

Assim, independentemente do empreendimento ser desenvolvido em imóvel próprio ou em imóvel de terceiro, a análise e a regularidade registral representam medidas relevantes de gestão patrimonial e prevenção de riscos.

A segurança jurídica de um empreendimento começa também pela situação registral do imóvel. Afinal, quais riscos uma empresa assume ao investir em uma área sem conhecer integralmente seu histórico e suas condições jurídicas?

Autores: Izadora Barbosa e Luciana Gurgel

Izadora Barbosa